MEMÓRIA: Sam Zell, um gênio na arte de comprar e vender imóveis
Sam Zell, um dos maiores investidores imobiliários dos últimos tempos e cujo portfólio incluiu diversas apostas no Brasil, morreu hoje aos 81 anos.
Sua empresa, a Equity Group Investments, disse que Zell morreu por complicações de uma doença que contraiu recentemente. A causa exata não foi revelada.
Zell fez boa parte de sua fortuna comprando ativos imobiliários distressed e depois revendendo com lucro.
Ele descreveu a estratégia num célebre artigo de 1976 intitulado The Grave Dancer (dançando sobre túmulos, numa tradução livre). “Eu estava dançando nos esqueletos dos erros de outras pessoas,” Zell escreveu na época.
O apelido pegou, e Zell passou a ser chamado assim no mercado.
Conhecido por sua franqueza e abordagem direta, Zell começou a trabalhar com imóveis quando ainda estava na universidade – administrando o imóvel onde morava em troca do aluguel.
No final da vida, havia acumulado uma das maiores fortunas do setor, um patrimônio estimado em US$ 5,9 bilhões.
Uma de suas maiores tacadas foi a venda da Equity Office Properties (EOP), um portfólio de escritórios comerciais que ele construiu ao longo de três décadas.
Em fevereiro de 2007, poucos meses antes do sistema financeiro global entrar em colapso, Zell conseguiu vender a empresa por US$ 39 bilhões — colocando cerca de US$ 1 bilhão no bolso.
Um capítulo dessa negociação que mostra a sagacidade de Zell é o email que ele enviou a Steven Roth, o controlador da Vornado Realty Trust (outro REIT de escritórios).
Zell já tinha em mãos uma proposta da Blackstone de US$ 48,50 por ação da EOP, mas ouviu dizer que Roth também estaria interessado. Para puxar assunto, enviou um email a Roth que ficou famoso: “Roses are red, violets are blue; I heard a rumor, is it true?”
Roth respondeu dias depois: “Roses are red, violets are blue. I love you Sam, our bid is 52.”
Apesar das mensagens singelas, a Blackstone subiu a proposta para US$ 55 por ação e levou a empresa.
Ao longo de sua carreira, Zell construiu um portfólio imobiliário amplo e diversificado. Tinha participação em apartamentos por meio da Equity Residential, bem como em lajes corporativas e multifamily. Zell também era o chairman de dois REITs listados: o Equity Commonwealth, de lajes corporativas, e o Equity LifeStyle Properties, que tem hotéis e residências.
No Brasil, Zell fez investimentos emblemáticos. Junto com a GP, investiu na Ecisa, a companhia de desenvolvimento de shoppings que deu origem à BR Malls, posteriormente na Gafisa e na Estapar, onde seus fundos têm 26% do capital. Apostou no desenvolvimento de galpões logísticos montando a Bracor, depois vendida à Prosperitas.
Mais tarde, investiu na GuardeAqui, uma empresa de locação de espaços para armazenamento, e ainda mantém participação na THA, uma incorporadora de Curitiba.
Mas nem todos seus investimentos foram um sucesso. No maior erro de sua carreira, em 2007 Zell arquitetou o leveraged buyout da Tribune Company por US$ 8,2 bilhões, colocando pessoalmente US$ 315 milhões.
A companhia de mídia — dona de canais de televisão, rádios e dos jornais Chicago Tribune e Los Angeles Times — entrou em recuperação judicial um ano depois, e Zell perdeu todo o capital investido.
Shmuel Zielonka — seu nome de batismo — nasceu em Highland Park, Illinois, em 28 de setembro de 1941, apenas quatro meses depois de seus pais desembarcarem nos Estados Unidos. Judeus poloneses, eles imigraram da Polônia para fugir da invasão nazista.
Desde pequeno Zell mostrou interesse pelos negócios. Na época da escola, na Hebrew School, de Chicago, ele tirava fotos do baile de formatura para vender aos outros alunos. Também ia até o centro da cidade comprar revistas Playboy, que depois revendia com um markup de mais de 200%, segundo seu obituário na CNBC.
Seu primeiro sucesso no mercado imobiliário aconteceu quando ele ainda era um estudante na Universidade de Michigan.
Depois de administrar o prédio onde morava em troca do aluguel, Zell começou a administrar outros imóveis, criando uma empresa de administração de apartamentos. (Zell disse à New Yorker que aquele investimento foi o que o ajudou a aguentar “o tédio” da faculdade de direito.)
Assim que se formou, Zell trabalhou brevemente num escritório de advocacia em Chicago antes de se juntar ao amigo Robert Lurie para começar a comprar imóveis distressed de incorporadores que estavam sofrendo com as altas taxas de juros.
No início de sua carreira, um de seus principais apoiadores de Zell foi Jay Pritzker, o patriarca da família que fundou a rede Hyatt de hotéis. Zell conheceu Pritzker pela primeira vez em 1969, quando o empresário estava contratando um associate.
“Basicamente, eu sentei em sua mesa das nove da manhã até às quatro da tarde. Qualquer coisa que ele fazia, conversávamos no intervalo, e aquilo foi uma coisa extraordinária para mim,” Zell disse à New Yorker. “Nós nos entendemos.”
Pritzker ofereceu a vaga para Zell, que recusou a proposta dizendo que não queria trabalhar para ninguém. Zell propôs que eles colaborassem em transações; Pritzker aceitou.
O primeiro coinvestimento foi um empreendimento no Lake Tahoe, ainda em 1969. “Foi uma dessas transações grandiosas,” lembrou Zell na entrevista. “Compramos vários acres de terreno onde íamos construir centenas de condomínios na beira do lago.” Zell fez o pitch da ideia para Jay, e os Pritzker colocaram todo o dinheiro.
Pílulas da sabedoria de Zell estão em seu livro, “Am I Being Too Subtle?”, publicado em 2017.
Abaixo, trechos selecionados pelo Brazil Journal:
Reputation is your most important asset. Everything you do, everything you say, is part of the permanent record. Your name reflects your character. No matter how successful I got, I never forgot that lesson. I’ve always strived to be known as a man of my word.
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Where there is scarcity, price is no object. This basic tenet of supply and demand would later become a governing principle of my investment philosophy.
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When you are a repeat player, when your world is your business and your business is your world, it’s all about long-term relationships. In any negotiation I believe in leaving a little bit on the table. And in any relationship I believe in sharing the stakes.
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People love focusing on the upside. That’s where the fun is. For me, the calculation in making a deal starts with the downside. What happens if everything goes wrong? Can I survive? Nothing refines your assessment of risk better than experience.
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Liquidity equals value.
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I found that, to raise money, I had to do it personally.
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Good quality assets. Tenants tend to stick in the up cycle, and upgrade to nicer space in the down cycle as rental rates fall. So better assets provided more stable cash flow, and that gave more downside protection.
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